Stock Outlook 14.11.06 - ASRI

Ada dua berita di bulan Oktober yang mempunyai kesamaan, berita pertama adalah IKEA, perusahaan peritel perabot rumah tangga yang berasal dari Swedia,  membuka toko pertamanya di Indonesia seluas 35 ribu hektar di Alam Sutera. Berita yang kedua adalah Bina Nusantara (Binus) meresmikan kampus barunya di Alam Sutera. Kesamaan dari dua berita tersebut adalah lokasinya di Alam Sutera. 

Alam sutera dikembangkan oleh PT Alam Sutera Realty (ASRI IJ) berada di lokasi yang berkembang sangat pesat yakni di Serpong-Banten, bertetangga dengan Summarecon Serpong (SMRA) dan BSD (BSDE). 

 

Total lahan yang dikembangkan di Alam Sutera adalah 800 ha dimana terbagi dalam 2 tahap yakni:  1) Tahap 1 pembangunan kawasan pemukiman dan ruko seluas 450 ha dimana 189 ha masih belum dikembangkan. 2) Tahap 2 pembangunan kawasan komersil seluas 350 ha dimana 232 ha masih belum dikembangkan. Lebih dari 75% pendapatan perseroan dikontribusikan dari penjualan di area Alam Sutera. Fasilitas dan infrastruktur yang telah lengkap di kawasan ini telah mendorong kenaikan harga jual tanah terutama didaerah komersil, sampai dengan bulan agustus perseroan dapat menjual 11.5 ha tanah (meningkat 85% dibanding FY13) di daerah komersil dengan harga jual rata-rata yang meningkat 33,6% dibanding tahun lalu menjadi 16,7 juta/m. Sementara harga jual rata-rata tanah perumahan juga  meningkat 5,8% menjadi 14,5 juta namun penjualan tanah perseroan menurun dari 5 ha menjadi 0.97 ha. 

Selain Alam Sutera-Serpong, ASRI juga mengembangkan lahannya di Pasar Kemis, Tangerang (kontribusi 20% dari penjualan pada 1H14), untuk CBD Jakarta, ASRI membangun menara perkantoran. Persediaan lahan lainnya berada di Jawa Barat, Bali,dan Riau, sehingga  total luas mencapai 2.331,5 ha. 

Berdasarkan laporan keuangan 1H14, Penjualan ASRI meningkat 7% namun laba bersih atribusi kepemilik turun 31% menjadi IDR 515 bn karena peningkatan biaya promosi dan iklan serta biaya pembelian kembali obligasi. 

Perseroan belum melaporkan kinerja keuangan untuk kuartal ketiga karena sedang di audit (full audit), kami perkirakan audit kinerja keuangan dikarenakan perseroan bersiap melakukan corporate action untuk mengurangi tekanan pembayaran bunga dollar akibat depresiasi rupiah, seperti penerbitan obligasi dalam denominasi rupiah atau bahkan mengeluarkan saham baru. 

Perseroan memiliki hutang obligasi dalam denominasi dollar sebesar USD 526 mn, dan pada 1H14 perseroan harus membayar beban bunga dan premi lindung nilai sebesar 119 milyar (setara dengan 13% laba bersih). 

Walaupun saat ini saham ASRI diperdagangkan pada PE2015e 7x dengan ROE2015e 20% yang cukup menarik, namun investor harus tetap mencermati langkah corporate action yang akan diambil perseroan.

Sumber: Embun Pagi, Research Team PT. Daewoo Securities